Mégsincs védelem a kilakoltatás ellen?

NAPI Gazdaság l 2011.02.23.

Többen hitelkiváltással oldották meg egy időre átmeneti fizetési nehézségeiket, sokakat viszont a végrehajtás veszélye fenyeget, ami a korábbiakhoz képest - egy tavalyi módosítás következtében - már sokkal gyorsabban eljut a végrehajtóhoz. A fogyasztóvédők arra figyelmeztetnek, hogy bizonyos pénzintézetek újabban opciós (vételi) jogot kötnek ki az ingatlanra, amelynek során az adós teljesen védtelen marad a kilakoltatással szemben.
Sokan vettek fel hitelt az elmúlt években és nagyon sokan kerültek olyan helyzetbe, hogy nem tudták fizetni a törlesztőrészletet. A fogyasztók nagy része azonban láthatóan nem tudja mit ír alá, és azt sem, hogy mit tehet, ha baj van - áll a Fogyasztóvédők Országos Egyesülete (FOE) tájékoztatójában.

A baj megelőzése érdekében a FOE közleményt adott ki, hogy a fizetési nehézséggel küszködők figyelmét néhány dologra felhívja. A közlemény szerint többen hitelkiváltással oldották meg egy időre átmeneti fizetési nehézségeiket, sokakat viszont a végrehajtás veszélye fenyeget.

A végrehajtás ráadásul sokkal gyorsabb eljárás, mint a korábbi bírósági végrehajtás - mutatnak rá a fogyasztóvédők -, mert míg korábban évekig is elhúzódtak a bírósági tárgyalások, 2010-től már a hatáskörrel rendelkező közjegyzőtől a végrehajtóhoz néhány hónap alatt eljut az ügy.

A végrehajtható közjegyzői okirat - amelyet szinte minden bank készít a kölcsönszerződés mellé - alapján a bírósági út mellőzésével a jogosult például bank kérelmére a közjegyző záradékkal látja el a kérelmet és az eljárást azonnal a végrehajtóhoz továbbítja.

Ebben a szakaszban viszont már rengeteg plusz költség rakódik a hiteltartozásra, amit ki kell fizetni ahhoz, hogy elkerülhető legyen például a fizetésből való letiltás, vagy az ingatlan árverezése - figyelmeztet a FOE.

A kiskapu a kilakoltatáshoz

Karácsony Gabriella, a FOE szakértője viszont arra hívja fel a figyelmet, hogy míg a korábban felvett hiteleknél biztosítékként jelzálogjogot jegyeztettek be az adós ingatlanára, vagy kezességet kértek, újabban opciós (vételi) jogot kötnek ki a bankok az ingatlanra.

A Fogyasztóvédők Országos Egyesülete ez esetben arra hívja fel a figyelme, hogy míg jelzálogjoggal biztosított követelés esetén végrehajtásra kerül sor, és így a kilakoltatási tilalom, vagy az önkormányzat elővásárlási joga (ha él vele az Önkormányzat) jelenthet némi segítséget, addig az opciós jog érvényesítése esetén semmi jogszabályi segítségre nem számíthat az adós.

Az opciós jog vagy vételi jog kikötése azt jelenti ugyanis, hogy a hitel felmondása, vagy lejárata esetén, ha azt a jogosult (bank, vagy az általa kijelölt személy) határidőre nem fizeti meg a szerződésben meghatározott áron - mely általában a piaci árnál jóval kevesebb, általában a hitelösszeggel egyező nagyságrendű - egyoldalú nyilatkozattal a bank élhet vételi jogával.

Ez azt jelenti - mutatnak rá a fogyasztóvédők -, hogy a hitelre szoruló például hitelt kiváltó személy előre aláírja, hogy 10 milliós ingatlanát 6 millió forintért eladja annak a személynek, akit a bank megjelöl, abban az esetben, ha a bank felhívására nem tesz eleget fizetési kötelezettségének. 

Amikor már nincs védelem

Ha a hitel szerződését felmondják és a megadott határidőn belül nem fizetik ki a hiteltartozást, a bank kijelöl egy vevőt, aki kifizeti az előre maghatározott alacsony vételárat, ezáltal visszafizeti a hitelt és kéri a földhivatalt, hogy a tulajdonjogát jegyezze be.

Mivel a tulajdonjog bejegyzéshez - erre az esetre - már előre hozzá kell járulni a szerződésben, a földhivatal az új tulajdonos tulajdonjogát bejegyzi. Így a hiteltől ugyan megszabadul mind a bank, mind az adós, hiszen az összeget visszafizetik, de máris költözni kell. Az önkormányzatnak ebben az estben már nincsen elővásárlási joga, és a kilakoltatási tilalom sem véd.

Emiatt amit az egyesület feltétlenül tanácsol ennek elkerülése érdekében, hogy a bajba jutott adósok időben kérjenek segítséget, ha fizetési felszólítást, hitelfelmondást kapnak. Nagyon fontos, hogy tudja, milyen jogai vannak és azokkal megfelelő határidőben élni is tudjon. Ilyen lehet például, hogy a végrehajtó intézkedései ellen kifogást lehet előterjeszteni. Mielőtt aláírnak bármilyen szerződést annak tartalmát és jogkövetkezményeit ismerjék meg pontosan, annak érdekében, hogy ne kerüljenek olyan helyzetbe, amin nem tudnak változtatni - hangsúlyozzák a fogyasztóvédők.

Karácsony Gabriella a Napi Gazdaság Online kérdésére elmondta, hogy bár az utóbbi időben megnőtt az ilyen panaszok száma, tapasztalati ezzel a lehetőséggel eddig csak pénzügyi közvetítők éltek inkább, nagybankoknál még nem volt jellemző. Véleménye szerint inkább olyan ügyfeleket érint, akik bankoktól nem kapnának hiteleket.